• 中国长租市场向何处去 任志强“开炮”众专家“应战”

    2018年09月10日 08:28
    来源:中国经济网

    “我们最大的问题是从来?#20976;?#31199;房房源来自于谁,?#20976;?#31199;房对象是谁?为什么抱怨租金高?租房对象突然从国际大?#39057;?#30340;租客降到2.8亿没有城市户籍的人身上,所以大家觉得租金贵。”一向发言犀利的任志强日前对长租公寓市场“开炮”。

    9月7日,证券日报主办的“新业态新变革新需求--中国长租市场峰会”在京举行,原华远地产董事长任志强,世联行副总裁甘伟,中联基金总经理何亮宇和远洋邦舍常务副总经理俞国泰等?#28205;?#20102;峰会?#27815;?#35770;坛讨论。

    这次峰会还邀请业界高管、专家学者围绕“长租公寓是资本的风口还是需求的风口”、“资本和市场该如何融?#25103;?#23637;相得益彰”?#28982;?#39064;展开讨论,特别是前瞻长租公寓的政策方向、市场机遇以及企业战略定位与路径选择。

    长租公寓市场下沉

    ?#27815;?#35770;坛一开场,任志强首先提醒大家,其实早在1979年,中国就已出现长租公寓,当时主要针对的人群是境外人士或国内高收入人口。长租公寓2008年之后才真正起步发展,是因为在高度城市化过程中,各种限制性条件让部分?#23435;?#27861;买房,只能租房。

    他表?#33606;?#38271;租公寓的消?#35759;?#35937;已经变了,以前是最?#26143;?#30340;那些人,而现在是2.8亿在城市生活工作但没有城市户籍的人,这个巨大需求可能会让长租市场迎来十年?#22235;?#30340;高增长。但他也强调,长租市场的“好日?#21360;?#21463;政策影响巨大,一旦户籍制度等变动,长租市场?#37096;?#33021;随之生变。

    相比任志强,俞国泰对长租市场更有信心。他表?#33606;?#30446;前户籍制度下更多农村人口实现城市化,需要市场化手?#20301;?#20445;障性手?#20255;?#21161;他们解决居住问题。所以,长租市场潜力巨大。另一方面,自国家提倡租购并举政策之后,各个主体对长租市场的参与度非常高,资本也纷?#23376;?#20837;,市场已具备跑得更快、发展得更大的条件。

    长租公寓到底是市场的需求还是资本的需求?#23458;?#36164;机构代表何亮宇表?#33606;?#25454;其了解,很多开发商一是“被逼的?#20445;热緡牡?#30340;地块必须按要求自?#24544;?#23450;百?#30452;齲?#20108;则是放在一个较长的周期里,从开发转自持是必然方向。

    作为较早布局长租公寓的公寓运营商代表,甘伟认为,讨论长租市场,不能只局限于北京、上海。世联行聚焦布局二线城市,是因为更?#26149;?#20108;线城市成为未来中国城市化的引擎,长租市场更?#26143;?#21147;。“中国大部分城市拿20%的收入就能租不错的房子,所以我觉得这个市场还是存在的。”

    长线资本是行业助推器

    谈及资本蜂拥而入,能否得到想要的回报,任志强表?#33606;骸?#23545;资本来说,第一个是房子出租,钱回不来,就等房价上涨。第二,等时间长了会有一些减税。”

    他同时指出,中国的租赁市场?#36828;?#25163;房或房改房为主,其实租金回报很高。可能房改房买才花了两万块钱,一个月就能租两千块钱,一年回报率超过100%。

    俞国泰认为,长租市场发展需要长期稳定的资金,而?#19968;?#26159;要相对要求回报率较低的资金来参与。“资本肯定都是逐利的,就看放在什么时间兑?#37073;?#25110;者它在安全和盈利上面怎么做取舍,这是资本参与长租市场最需要明?#22346;?#32773;最需要界定的。”

    何亮宇坦言,作为资本方最关心的问题,是收到的房源能否尽快向市场投放,“空一个月损失一个月的租金。”

    谈及市场上资本推着机构囤租待涨的传言,何亮宇直指?#25343;!?#22244;两个月才涨两百块钱,但是两个月的机会成本损失可能两年才能挣回来。作为一个理智的成熟的资本方,我非常关注空置率的问题,会要求企业尽快投放。会不会降低装修标准,那是另外一回事。可能要控?#22484;?#19979;装修标准,不能有甲醛?#20219;?#39064;。

    甘伟则表?#33606;?#36164;本进入之后想赚两个钱,一是资产升值的钱,这是地产逻辑。“一个城市的发展资本的投入形?#27801;?#24066;化的进程,这个钱不应该由供应商来赚,应该是资产持有人赚这个钱,应该是REITs的一件事。”第二,提升跟运营相关的效率。把租金的溢价,地价的溢价,?#25918;?#30340;溢价分开,“不要把租金变成一个很含糊的?#25293;睢!?/p>

    不想当风口上的“?#23616;懟?/strong>

    最后,?#27815;?#35770;坛嘉宾们也表达了对未来长租市场发展的期许。

    “我个人觉得应该用市场的办法解决问题,用公开监督?#22836;?#27835;的办法来解决问题,这个市场才会越来?#28966;?#33539;,而且价格越来越合理。要?#24066;?#20215;格通过竞争合理。”任志强道。

    俞国泰表达了三个观点。一是就市场化的租赁市场而言,希望政府给予行业明确的定义或规则,相应的配套制度、配套规则、配套操作流程,包括政府监管部门之间的交圈,使得市场参与主体能够在明确的规则下运营发展,这对市场长期发展来说非常有利。

    二是在保障民生之外的市场化的需求领域,希望在政策制订上给予一些灵活度,“让子弹有能够飞得更长久一点的空间和时间。这样的话,市场自然会有一个市场化的选择、市场化的竞争,供需决定市场的发展。”

    三是长租行业还是一个没长大的孩子,需要有一个相对宽松的市场空间去发展成长,需要社会各界给予一定的支持和理解。

    何亮宇认为,长租市场的长远发展,一是在土地供应方式和租金方面一定要做出调整,“否则这个市场起不来”。二是一定门槛的机构化。三是适度创新的金融化。“要有金融支?#37073;?#21542;则起不来,但是要适度,不能过度。”

    甘伟则表?#33606;?#38271;租市场的需求是存在的,只是我们应该如何结构化增加供应,让更多的人享受更多的房子的问题。

    同时,“不要把我们?#33670;?#28909;点,我们原来是风口上的猪,现在成为风口上被烤的猪,很难受,我们还是乳猪,太小了,”他笑言。,太小了,”他笑言。


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